2019年武汉房地产市场年报

 新闻资讯     |      2020-01-08 19:31

2019年,在中央房住不炒整体理念下,楼市发展进入新常态,市场进入精细化竞争阶段。遵循稳房价、稳地价、稳预期长效管理机制,楼市调控步入一城一策时代,城市之间、区域之间的差异日趋明显。军运年的武汉,在世界舞台实力绽放,按下城市复兴加速键。在经济、产业、人口、交通全面升级背景下,2019年的武汉楼市量价齐涨,摘得中国流量第一城殊荣,市场表现可圈可点。

2019年,武汉结合市场发展实际,进一步细化监管措施,从限价政策优化、预售资金监管、存量房交易、公积金新政等方面,确保市场稳定健康发展。特别是,作为全国21个一城一策试点城市,武汉已经完成了相关实施方案,并获国务院批复,从第四季度开始,全面落实政策实施与考核工作。

4月,武汉市出台《关于印发以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干规定(试行)的通知》,开发企业及其控股企业连续2个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚,且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的,可凭银行出具的保函等额替换重点监管资金。武汉万科房地产有限公司成为武汉首家试点以银行保函等额替换重点监管资金的开发企业。

9月起,武汉市各房地产经纪机构凡在门店对外展示发布存量房交易房源信息,房源信息必须具备经网签系统房源核验通过的惟一编码或二维码,否则,以发布虚假房源信息查处。从事二手房业务的房产中介,均应通过武汉市房地产经纪服务平台存量房交易网签系统,按照规范流程,协助房屋买卖双方完成房源信息核验、房源挂牌、合同网签,配合交易当事人办理房屋交易相关手续。

10月,武深圳电子焊料厂汉公积金发布新政,放宽二套住房认定标准,申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的,家庭名下首套房面积超过144平方米,仍可申请二套房公积金贷款。同时,将原规定的二手房公积金贷款期限最长为20年,变更成存量房最长贷款期限不超过30年。截至12月13日,武汉公积金个人贷款额度达260亿元,是2018年全年的1.86倍。

12月,武汉积分入户管理办法升级版出炉,最大变化是取消年度落户数量限制,累计积分75分以上即可在汉落户。此前7月,武汉对大学生落户政策再次进行调整,高等学校专科及以上毕业生(经教育部认证),年龄不满45周岁的(博士研究生、硕士研究生不受年龄限制),可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,其配偶及未成年子女均可随迁落户。

12月,发布《武汉市商品房买卖合同(预售、现售)》(征求意见稿)。今后,购房合同中应明确商品房销售总价、毛坯总价和全装修总价,购房者可以按照合同签订的全装修商品房总价款向金融机构申请贷款,减轻了购房者的经济压力。同时,合同中须列明所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,将视为无条件赠送给买受人!

2019年,龙头房企拿地依旧踊跃,长三角、中西部市场持续火热,交易金额和成交面积分列四区域第一,远超其他区域;以武汉为代表的新一线城市,成为头部房企深耕布局的重点。特别是武汉推行用地预申请模式,将定向拿地公开化操作,激发了私人定制地块交易的积极性。

2019年武汉累计推出地块328宗地块,土地供应面积1993万㎡,规划建筑面积4387万㎡,同比减少5%。其中,居住类用地供应156宗,规划建面3323万㎡,占总量的64%,较18年增加6个百分点。

从成交金额看,根据中指研究院统计,2019年武汉土地出让半导体器件用焊料金额1766亿元(涵盖居住商办等),创造历史新高,位居全国城市第五。至此,武汉出让金连续4年超过千亿,稳居全国前五名。同时,武汉以4387万㎡建面成为全国重点城市第五位,市场潜在开发量可观,也保证了长期可持续发展。

武汉已成为兵家必争之地,先后吸引了60家中国百强房企,15家2000亿级规模房企悉数到位。除了公开市场拿地,并购、参股、代建等模式大行其道,保利、龙湖、华润、融创、华夏幸福、东原、华侨城等品牌房企持续增加储备,新进落地企业火热,累计有上坤、美的、蓝城、新希望、时代地产、融信、民发、信达等十多家新面孔正式亮相武汉。

2019年,随着主城区重磅地块增加,以及光谷、沌口、临空港等热点区域加大供给,虽然有熔断机制约束,依旧挡不住武汉土地价格全面上涨的势头。2019年武汉居住类楼面地价涨至5845元/㎡,同比上涨24%,明显快于房价涨幅,全市宅地成交溢价率也由2018年3.74%提高至11.7%。

从成交区域来看,东湖高新、武昌区、东西湖土地出让金位居前三,均超过200亿大关。主城区延续一地难求现状,随着城市更新加速,多以定向出让的综合体地块为主,捆绑条件多、门槛高,底价成交地块居多,联合拿地并购合作蔚然成风,一些热点区域优质地块,依然得到青睐,众多房企依然敢于高溢价抢地。

不过到了年末,随着行业融资环境持续紧缩,房企资金压力加剧,大多数开发商态度谨慎,武汉土拍出现了流拍、延期现象,特别是区域成熟度不足、配建捆绑要求苛刻的地块。总体看,国资企业在过去一年表现更为积极,勇于出手不断增加储备,制造出多宗高价地块。

2019年,借力军运会大势,武汉楼市供销两旺,实现了显著增长。同时,基于成本、地价、供需等综合因素,预售限价审批全面松动,众多区域价格普遍上涨,呈现量价齐涨格局。

2019年,武汉住房供应22.22万套,面积2636万㎡,全年共发放1169张预售证,这在全国绝无仅有。这也助力成交同步上涨,2019年,武汉住房成交20.91万套、2346万㎡,同比分别增长25%和29%,一举夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一名,且连续9年位居中国城市销量三甲,堪称中国流量第一城。

从区域看,洪山区以2.85万套销量领跑全市,黄陂、东湖高新、新洲分列其后,销量也都在2万套以上。从具体榜单看,20强入围项目中,远城区和主城区各占一半,以刚需优先选房项目居多,第一名孔雀城航天府销量达到3456套,创造武汉单盘年度销售历史新高。从住宅销售金额统计,远洋东方境世界观位居第一,华侨城原岸与金科城占据二三位。

2019年,武汉改善消费需求提升,在户型、面积方面均有明显体现。全年热销户型中,三房四房占到82%,从面积段看,90-140㎡房源成交套数占总量的77%,从价格段看,单价2万以下房源占比超过7成。由于装修限价政策严格,加之消费矛盾突出,以及市场竞争加剧,不少项目选择毛坯入市,这也导致市场上装修房比例出现下滑,已由2018年的七成以上降至目前的6成左右。

中指院监测显示,2019年武汉全年推盘605次,推出房源15.5万套,全年去化率79%,与2018年的532次、17.2万套、87%相比,推盘次数增加73次,房源减少1.7万套,去化率降低8个百分点。

总体看,单价2万以下房源超8成,日光盘212个,日光率35%,较2018年的273个、51%数据下滑明显,一房难求现象有所缓解,部分区域销售竞争激烈,众多房企采取小步快跑模式,光谷南、临空港等热点楼盘一年开盘可达6-9次。

供给持续增加,特别是军运会之后,众多楼盘集中上市,单月上市数量近百,导致武汉商品住宅库存面积同步增长,不断创出新高,截至2019年11月,武汉已批准预售尚未网签的商品住房近15.8万套、1784万㎡,去化周期约9个月,尚处于合理范围,但今冬明春,市场供给仍将有所增加,部分区域由卖方市场转为买方市场。

2019年,武汉限价政策不再一刀切,整体放松势头明显,众多区域价格实现普涨。同时,由于主城区销售套数占到总量的56%,较2018年的47%提高了9个百分点,房价统计也出现了结构性上涨。多重因素推动下,武汉出现量价齐涨格局。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15168元/平方米,环比上涨0.42%。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨3.34%,其中,武汉(新建)住宅均价12470元/平方米,考虑到市场上装修房比例接近6成,市场整体均价基本都在15000元/平方米以上。

根据国家统计局70城房价指数,2019年以来,武汉新房价格指数,1月环比上涨0.7%,2月环比上涨1.1%,3月环比上涨0.7%,4月环比上涨1%,5月环比上涨1.2%,6月环比上涨1%,7月环比上涨1.1%,8月环比上涨1.1%,9月环比上涨0.8%,10月环比上涨1.6%,11月环比上涨0.8%,同比去年上涨12.2%。

2019年,从销售统计看,武汉前10强房企市场份额占总量的36%,前30强市场份额占到66%,保利、万科、中建三局领跑,强者恒强格局日益明显。得益于对外合作等战略推动,本土企业今年表现突出,前十强里中建三局、福星惠誉、武汉地产集团和联投置业各占一席。

展望2020,武汉无论是土地还是住房销售,市场表现都值得期待。特别是武汉重点区域持续升温,至少有15个重量级项目全面启动,包括龙湖光谷城、葛洲坝龙湖江宸、华润万象城、恒隆广场、复星外滩中心、万科万维天地、保利江锦、联投中心、瑞安光谷天地、中粮大悦城、华夏幸福长江中心、汉阳滨江国博商务集群、二七滨江商务集群等。万科、保利、龙湖、华润、金地集团,以及本土的武汉地产集团、中建三局等头部企业,有望实现更快增长,市场份额仍有较大提升空间。

2019年,志在建设新一线与国家中心城市的武汉,楼市成交量连续9年位居全国三甲,土地市场再创新高,住房市场量价齐升,成为全国头部房企战略布局重镇,通过限购、限价、刚需家庭优先选房等政策,武汉市场稳中有升,第四季度开始,一城一策措施全面推进,必将对2020年的稳定发展起到关键的作用。

目前,武汉已完成一城一策试点工作方案《武汉市建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案》,并通过住建部审核与国务院备案通过。按照这一指导原则,武汉市已经完成住房发展规划和住房需求研究、住房空间布局、租赁住房发展一总三专的住房规划编制,从2019年第四季度起,相继从存量房网签与信息发布、物业服务企业管理、公共租赁住房运营管理、商品房预售管理等方面,督促相关部门落实一城一策方案确定的政策举措。

随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推,军运年武汉城市软硬实力全面提升,城市吸引力不断增强。目前,武汉实有人口超过1400万,2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来,共新增留汉大学生109.5万人,提前两年完成了5年留下100万大学生目标。

目前,武汉地铁运营里程达到339公里,位居全国第五,根据《关于武汉市城市轨道交通第四期建设规划(2019-2024年)的批复》,2024年武汉运营里程将达到606公里,迈入世界地铁城市,改变整个城市发展格局,催生更多新兴房地产热点区域。

2019年,武汉招商引资实际到位资金连续三年突破8000亿大关,新增世界500强34家,为往年的2倍多,总数达300家,位居中部第一。2019年共有9个行政区GDP突破1000亿,近4年,每年至少两个区进阶千亿级别,已经成为各路资本看好的战略重镇,中国光谷、中国数谷、长江新城、长江主轴、中法生态新城、五大国家产业基地引领城市升级转型发展,房地产有望保持稳中有进的发展势头!

2019年5月,武汉市公开提出,未来,推动城市人口向2000万跨越、推动GDP向2万亿跨越,推动武汉从中部中心城市向国家中心城市和世界亮点城市跨越。

2020年,武汉将全力谋划1-2个5000亿级新兴支柱产业,全面推进精致武汉三年行动计划,高质量建设城市基础设施,城市面貌还将大变样,全年城市基础设施投资额超3000亿元,安排项目2198个,城市功能不断优化,城市价值不断提升。

展望未来,房地产政策基调保持稳定,继续坚持房住不炒定位、不将房地产作为短期刺激经济的手段。各地方政府继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,按照因城施策基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。房地产市场整体将持续平稳运行,但各城市间会延续分化态势,一线、核心二线城市有望保持稳定;

围绕打造新一线城市与国家中心城市目标,武汉明确提出未来5年新增住房需求1.5亿平方米目标,2020年,武汉将全面落实一城一策长效机制方案,限价不再一刀切,更加强调区域差异,多管齐下,为房地产经济稳定发展奠定基础,武汉楼市也将在调整中迎来新的更大机遇。